察勢者智，馭勢者贏。把握時代新經濟趨勢，明晰資產占位定律，“不確定”中尋找“確定”，才能掌握核“芯”資產配置“密碼”、守護財富健康。

(資料圖片僅供參考)

2023年6月22日，合富?天鑽匯邀請房地產界、金融界擁有前瞻視野的精英嘉賓——合富·天鑽匯業務負責人林嘉堯先生、合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云女士、金融界投資專家夏磊先生，專為高凈值人士禮獻一場房地產行業年度盛典，以一場主題為『打開核“芯”物業之門——合富·天鑽匯禮遇成功人士』的圓桌論壇，展開頂流思想碰撞，分享核“芯”物業資產甄選之道。

活動現場共邀約了近15家經營穩健、實力雄厚的開發商、300組高凈值客戶蒞臨現場，十余家媒體到場參加并作活動報道。

01 當下中國經濟的主要特征

“中長期”有挑戰

“中短期”不悲觀

夏磊先生表示，從市場情緒反饋，今年年初隨著疫情恢復后的效果不如預期、第二季度的各項經濟數據表現較差、美聯儲加息仍在持續……這些因素都使得今年上半年的經濟形勢與去年上半年很像，有“過山車”的感覺。

從外部經濟環境影響看，今年年中，美國從去年年初至今進行10輪加息后按下“暫?！辨I。專家認為，這一行為對美國經濟的增長起到明顯的降溫和抑制作用，相反此舉利好中國人民幣匯率的走強，中國央行貨幣政策也預計會迎來更加寬松的環境，有助于恢復市場的信心和預期。

從房地產復蘇態勢及政策面看，夏磊先生認為由于此前房地產低基數效應，所以2023年以來，房地產市場只能說是部分指標有所改善。但他認為國家對下半年或者延續至明年初“一籃子”政策措施的出臺已定調，可能涉及的范疇是最直接有效的“財政政策”、“貨幣政策”、“穩內需、拉消費”的政策（重點是對房子和汽車的消費推動）、“產業政策”（傾向新科技產業）等。

從中國經濟動能看，夏磊先生非?？春弥袊靶陆洕D型”為經濟發展注入的動力。例如近兩年中國新能源汽車市場已實現快速增長，從2020-2022年基本翻了4倍；1-5月份，新能源汽車出口增長1.6倍，中國首次成為世界最大汽車出口國。中國經濟發展的新動能已跑出加速度。

夏磊先生用一句話概括當下中國經濟形勢：“‘中長期’有挑戰，‘中短期’不悲觀?！庇绕涫菍τ谙掳肽?，隨著國內一攬子政策出臺、美聯儲暫停加息、房地產逐步穩住以及新經濟轉型成效顯現，國內經濟將會走向復蘇，要保持一定的定力和信心。

“新二元結構”下經濟是“相對的”

流動性良好的建議“置業”抗“通脹”

林嘉堯先生認為，當下的經濟現狀符合近年來我國出現的新經濟現象——“新二元結構”論。新二元結構中“國計”和“民生”這二元在資源和資金配置上，是呈現嚴重分化的，是一種“不平衡”和“割裂”的狀態。第一元就是“國計”；第二元就是“民生”。前者“國計”是用來干大事的，跟國家戰略有關的領域或者一些國有企業。它包括重要的基礎設施、高科技，解決“卡脖子”的先進的一些企業或平臺等等?！懊裆本褪呛屠习傩盏纳钕⑾⑾嚓P的，大部分的就業機會在這里。

近年來M2猛放水，像今年2月M2增長創7年新高。那為什么國家在貨幣流動性大的時候，很多百姓還是覺得手上沒錢？因為錢都流向了“國計”部分在循環，沒有流向“民生”。所以在“國計”部分會感覺出現“通脹”。“民生”部分就是覺得是經濟收縮了，他們受經濟影響會通過還債、降低消費來抵御風險。

合富·天鑽匯業務負責人·林嘉堯先生

在此啟示下，林嘉堯先生總結當下“新二元經濟結構”下經濟狀態對不同的主體而言，影響是相對的、割裂的。他建議流動性好、資金充足的客戶，可以通過配置高端核“芯”物業去抗“通脹”。

02 房產還能否成為資產配置的優選項

應對“不確定”

把握“確定性”與“稀缺性”

夏磊先生指出，不確定的環境中，資產配置要遵循兩大核“芯”原則，一是降低收益預期；二是降低風險，追求一些“確定的”、“核‘芯’”的、“稀缺”的優質資產。

在資產配置的多選項中，夏磊先生強調“房子依然是資產配置的基礎和前提”。在資產配置比例上，他給出“3：4：3”的比例建議：房產配置占比約30%，低風險、流動性比較好的現金及固收理財占比40%、權益類資產配置占比約30%。

金融業界投資專家·夏磊先生

做房產配置需要選擇怎樣的房子？夏磊先生認為應具備三大核“芯”因素：核“芯”城市、核“芯”區域、核“芯”房產。看美國紐約及洛杉磯、英國倫敦、法國巴黎、日本東京等過去40年房地產的變化，這些核“芯”城市的房價依然是漲幅最高的。市場經驗總結，在經濟越不好的時候，核“芯”城市核“芯”區域的核“芯”房產，波動性小，流動性越好，是房產配置的優選。

“雞蛋”應該謹慎選擇·放對籃子

現在的“錢”要放在哪里？林嘉堯先生表示，這是今年很多投資者比較困惑的問題。大家都覺得目前可供選擇的籃子類型多樣化，有房地產、股票、銀行儲蓄、股權、黃金等。但“雞蛋”放哪才能更好地分散風險？

股權，金融人士看好它的前景，但很考驗專業團隊和專業眼光；股票，需要非常強的專業性和對市場敏感的把握度，建議非專業人士謹慎選擇；黃金，屬于硬通貨，但目前黃金價格達到了近五年最高位，不建議現在高位入手；儲蓄，今年銀行存款利率進入到2%的階段，儲蓄收益下降，也影響資產增速。

房子，最近國家密集發聲，全國多地從公積金上限、貸款比例等不同角度放松條件，接下來還有很多政策出臺。豪宅因為難以復制的產品力成就它的稀缺性，從而決定了它的資產屬性，從未來十年甚至更長遠來看，房子也許不會像以前一樣能獲得暴利，但肯定是投資籃子里很重要的一“籃”。

需求回歸城市中心

廣州優質物業領跑

當前二手樓市交投不理想，主要還是供應結構和價格所致。這是馮佩云女士的見解。

從結構看，廣州80年代實施福利分房，2000年進入商品房時代。這樣的發展背景下，現在市場上的二手房大部分是20-30年左右樓齡的房子，且或多或少存在明顯缺陷，如結構布局落后、通風采光差、朝向不好，面積小、無車位等等。

從房價看，廣州樓市大致經歷了2009年、2016年、以及2020年下半年~2021年一季度三次明顯的價格上漲。這三次價格上漲相同的是，都是首先由市中心開始，然后向外圍傳遞；但最近這一次的價格上漲行情，并沒有傳遞到外圍，外圍的價格不但沒有上漲，更是持續下調。所以目前市區的房價已經在一個比較高的水平。這種結構和價格，既無法充分滿足改善換房需求，也不能很好地形成階梯式的住房消費。

在馮佩云女士看來，優質房產之所以能夠成為資產配置的擇優選項，不單因為它有保值、增值能力，而且還擁有較強的流動性。優質的房產，本來就鮮有放售，所以這類房子一但放賣，容易受追捧，只要定價合理，基本很快就能成交。所以當下市場不是缺房子，而是缺“好房子”。

再看一手樓市。合富大數據顯示，2022年一線城市北上廣深一手住宅成交量跌幅在不同能級城市中居末，價格穩中有升。

在廣州，2022年一手住宅全年成交面積下降了30%；傳統中心四區，只減少了15%，但價格上漲了10%。明顯優于大市；一手住宅成交金額前五樓盤，傳統中心區占了三個項目，而2021年只有一個項目。同期，總價1000萬以上成交套數，同比增長超過20%、單價10萬元/㎡以上成交套數，同比增長超過40%。

合富輝煌廣州公司市場首席分析師·馮佩云女士

馮佩云女士認為，這些數據說明：一線城市韌性較強；當下房產的需求回歸城市中心；高端、豪宅物業逆市受追捧。國家對房地產的最新“定性”：房地產依然是國家的支柱產業，推動房地產業向新發展模式轉型，重“質”不重“量”。

03 如何選對廣州核“芯”物業

廣州核“芯”地段演變

林嘉堯先生認為廣州核“芯”物業包含兩個要素：核“芯”地段競爭力和產品力。

說到地段，要看廣州豪宅核“芯”地段的演變。廣州豪宅的1.0時代，豪宅出現在霸占了城央與江景資源的二沙島、濱江東；廣州豪宅2.0時代，出現“大而奢”的星河灣等豪宅項目；2010年亞運會之后，珠江新城異軍突起成為商務中心，以CBD地段和稀有江景優勢開啟廣州豪宅3.0時代。

“十四五”規劃后，廣州豪宅核“芯”區發生了很大變化，珠江新城是現在廣州當之無愧的中心，而琶洲與金融城是廣州CBD“金三角”兩翼?！敖鹬榕谩背蔀閺V州豪宅的核“芯”地段。另外每個區域基本都有各自的“標桿”物業，比如番禺、南沙、西部等都有一定的標桿物業也同樣備受市場追捧。

高凈值人群的資產配置邏輯

再看核“芯”物業的另一個要素：產品力。林嘉堯先生認為，在廣州，城市更新受益者、創二代、oldmoney、海歸青年“四大類高凈值人群”對城市核“芯”物業資產的配置邏輯存在明顯的差異，對產品的傾向偏好不同。

城市更新受益者：在城市更新拆遷中的受益人群，務實，低調，更傾向于大社群、大社區，地緣情結重，鐘情城央大社區。

創二代：從小生活環境優越，愿意嘗試新事物，偏好城市核心地段CBD或江景物業。

Oldmoney：指“創一代”例如潮汕老板等，一般做實業起家，更喜歡江景、山景、稀缺資源，尤其關注風水。

海歸青年：視野更開闊，接受度更高，愿意嘗試新事物，更關注新穎、超前的產品設計，例如一些大平層、酒店資產更能吸引他們的關注。

擁抱新預期 迎接好未來

讀懂政策，去緊跟國家風向的步伐，做出合適的資產配置決策，才能從容跨越經濟周期。

撥開“房產稅”的迷霧，馮佩云女士認為，短期2~3年內，房產稅不具備全面開征的條件。窗口期建議大家合理調整自己的核“芯”物業資產配置，提高房屋品質，達到優化家庭房屋資產。

期望如各位專家所言，多層面利好疊加下，房地產市場和經濟面在今年下半年的修復及維穩可期。

04 攜手15席臻萃豪宅物業 全新星級服務標準

本次活動聯動邦華、僑鑫、星河灣、城投、霍英東集團等多家知名品牌房企，發布的優質物業涵蓋酒店資產、新世代豪宅、江島物業、新登場城芯資產、墅級物業、金珠琶資產，CBD旁資源豪宅等7大類，多維度產品類型滿足高凈值客戶群體多方位的需求，也進一步體現了合富輝煌作為“廣州豪宅發展史的見證者”，在廣州乃至大灣區豪宅代理市場中的統帥地位。

合富·天鑽匯成立以來，被喻為房地產的“私人銀行”，本次活動中也由合富·天鑽匯副總經理黃幗媚女士帶領鑽級服務團隊，上臺發布全新升級的合富·天鑽匯星級服務標準。

合富·天鑽匯2023核“芯”資產物業巡禮圓滿盛啟，作為已經持續多屆的行業盛事，將持續為高凈值客戶預見大灣區財富價值先機，同時也為城市、行業帶來積極深遠的影響。

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