重磅突發！

(資料圖)

今天，蘇州市自然資源與規劃局掛出蘇地網掛〔2023〕10號公告，共掛出11宗涉宅地塊，2023年蘇州四批次集中供地來了!

11宗涉宅地塊包括園區2宗、姑蘇區1宗、新區2宗、吳中區1宗、吳江區1宗、相城區4宗，地塊分別位于園區車坊和勝浦、姑蘇金門、新區獅山、滸墅關、相城高鐵新城和渭塘，吳中甪直和吳江七都。

六大區均有地塊掛出，總出讓面積為38.93萬㎡，起拍總價為88.06億元。

1、地塊整體素質條件一般，核心優質地塊缺席

本次供地地塊整體素質條件一般，相較于前兩批次供地，核心優質地塊缺席。

園區兩宗地塊位于車坊和勝浦兩個新興板塊，新區的地塊則是位于次核心的向陽路片區，相城有核心高鐵新城地塊掛出，其他地塊均位于外圍板塊，如相城渭塘、吳江七都等。

2.容積率在1.6及以下的地塊占比超五成

雖然整體地塊位置不是位于城市頭部價值板塊，但是本次出讓的11宗涉宅用地，容積率在1.6（包含1.6）以下的地塊有7宗，占比超過五成，比如說園區車坊和勝浦的的兩宗宅地，容積率分別為1.6和1.5，相城高鐵新城兩宗宅地的容積率都是1.5。

這些低密地塊或將能吸引到房企的密切關注，畢竟在當下的蘇州樓市中，洋房產品供應量較少，且市場去化表現可圈可點，這幾個低容積率的地塊能給到房企一定的空間做差異化的產品。

3、姑蘇區土地持續供應，金門板塊迎來補倉

今年以來，姑蘇區滄浪新城、南門、胥江等板塊都有新增地塊供應，姑蘇區的新房供應量迎來補倉。

四批次姑蘇區金門板塊出讓的這宗宅地，靠近石路商圈。這是時隔3年后，該板塊再次出讓的宅地。

板塊內已經售罄的同文華庭備案均價36188元/平左右。本次掛出的地塊起拍樓面價就達到了24500元/㎡，或將刷新板塊樓面單價天花板，后期入市后備案均價或將直接突破4萬元/㎡，重新定義該片區新房房價。

4、四批次土拍將延續“局部火熱、整體偏冷”的態勢

在昨天的2023年上半年土地市場解讀中，我們就預判在2023年下半年，隨著更多素質一般的地塊進入土地市場，三季度零溢價或低溢價成交的土地將有所增加。

在優質地塊的助推下，前兩場土拍呈現出一定熱度，三批次失去核心地塊加持后，土地市場熱度驟降。

四批次的地塊素質更為一般，姑蘇金門地塊或將擁有一定熱度，其他地塊將底價或低溢價成交。

四批次供地的地塊詳情如下：

最高起拍樓面價為姑蘇金門地塊——24500元/㎡

最低起拍樓面價為吳江七都地塊——4180元/㎡

最高起拍總價為園區勝浦地塊——154344萬元

最低起拍總價為吳江七都地塊——31839萬元

四批次土拍時間如下：

以下為地塊詳情：

姑蘇區一宗

金門路北地塊

本次姑蘇區又有1宗宅地出讓，位于金門板塊，具體位置在金門路北側，后文家巷西側，占地約27556.4㎡，容積率1.6，起拍總價108021萬元，起拍樓面價24500元/㎡。

地塊周邊配套也不錯。

交通方面，地塊距地鐵1號線桐涇北路站約800m，距2號線石路約1.4公里。

商業方面，地塊近石路商圈，還可通過地鐵直達山塘街、觀前街等。

周邊還有蘇州第五中學、金閶實小、金閶外國語等教育資源。

整個金門板塊已經近3年沒有出讓宅地了，已經售罄的同文華庭備案均價在3.6萬元/㎡左右，目前周邊次新房姑蘇金茂府二手房成交價在4.4萬元/㎡。

地塊其他規劃條件：

園區兩宗

勝浦金勝路北地塊

地塊位于金勝路北、新江路東，就在萬科東方雅苑東側，占地約51448㎡，容積率1.5，起拍總價154344萬元，起拍樓面價20000元/㎡。

地塊屬于勝浦所規劃“退二進三”片區內，該片區將被打造成一個集學校、鄰里中心、社區公園、軌交，容納3-5萬人的高品質新社區。

地塊周邊居住氛圍濃厚。

緊鄰星浦實驗中學與星浦小學，未來就學將十分便利，這幾所學校都是星海教育集團成員。

地塊離新盛商業廣場、吳淞商業廣場不遠，西側即是規劃在建的勝浦鄰里中心，可滿足日常購物生活需求。

目前板塊內在售項目較多，主力在售為萬科東方雅苑、五礦路勁瀾悅溪云、越秀悅見云庭、中鐵建花語瀾苑等項目，成交均價約3-3.3萬元/㎡。

地塊其他規劃條件：

車坊朝前路學校南地塊

車坊擬出讓地塊位于在園區朝前路實驗學校南邊，地塊占地23105.02㎡，容積率1.6，起拍總價77633萬元，起拍樓面價21000元/㎡。

地塊屬于2022年園區政府新規劃的吳淞江未來城的核心居住片區內。

地塊周邊配套也較為完善。

交通方面，在建的軌交8號線終點站就是車坊站，距地塊約700m。

教育方面，一路之隔就是朝前路學校，這是一所九年制教育學校，近期得到星灣教育集團授牌。

不過板塊缺乏大型商業綜合體，目前文薈苑鄰里中心在建中，周邊星湖財富廣場、文萃廣場可滿足基本購物需求。

從二手房市場看，板塊內拆遷安置房較多，掛牌均價在2-3萬元/㎡，唯一的次新房中銳星奕灣掛牌價格在3.7萬元/㎡，板塊內承載了一定量的改善需求。

新房方面板塊目前中海獨墅云著和中國鐵建星樾湖濱在售，價格都在3.5萬元/㎡左右。

地塊其他規劃條件：

高新區兩宗

獅山向陽路北地塊

出讓地塊位于珠江路西、向陽路北，就在上瑞閣西側，地塊占地22121.5㎡，容積率1.8，起拍總價91583萬元，起拍樓面價23000元/㎡。

項目周邊配套也比較齊全。

交通方面，項目距離地鐵1號線路金風路站僅800m，出行較為便利。

商業配套上，乘坐地鐵1號線從金鳳路站出發，三站可達金鷹國際購物中心，1號線轉3號線，三站可達獅山龍湖天街。

周邊有獅山實驗小學（竹園路小學）、蘇州高新區第一中學、蘇州外國語學校等優質教育資源。

醫療配套上，項目距離明基醫院也非常近。

目前向陽路片區周邊無新房在售，自2020年上瑞閣售罄后，向陽路片區就進入了斷供狀態，目前片區僅建發朗云預計8月入市。

地塊其他規劃條件：

滸墅關羊柯柜路西地塊

出讓地塊位于高新區滸墅關經開區（鎮）羊柯柜路西、王宴嶺路南，地塊占地49985.5㎡，容積率2，起拍總價114110萬元，起拍樓面價11414元/㎡。

此前地塊是服務設施用地，于今年4月規劃調整更改為住宅用地。

地塊其他規劃條件：

相城區四宗

相城高鐵新城2宗地塊

高鐵新城本次出讓了兩宗相鄰地塊，容積率都是1.5。

蘇地2023-WG-40號地塊位于相城區高鐵新城水景路西、疊樓路南，地塊占地28354㎡，容積率1.5，起拍總價63797萬元，起拍樓面價15000元/㎡。

蘇地2023-WG-41號地塊為商住地塊，位于相城區高鐵新城漕湖大道北、吳韻路東，地塊占地41736㎡，容積率1.5，起拍總價93306萬元，起拍樓面價14904元/㎡。

兩宗地塊都位于高鐵新城北部，目前高鐵新城板塊鉑悅春和萬象在售，大悅繁華圖首批次房源已取證，大和和風雅信項目也預計今年下半年入市，未來競爭也較為激烈。

地塊其他規劃條件：

蘇地2023-WG-40號地塊：

蘇地2023-WG-41號地塊：

相城渭塘2宗地塊

相城區渭塘鎮聚金路東兩宗地塊，占地面積分別為3.6萬方、3.3萬方，容積率1.6，未來或將打造洋房產品。這兩宗地塊距離盛澤湖公園不遠，周邊在售的樓盤有鉑悅湖前、中鐵建花語熙園等，售價約2.5萬/㎡左右。

地塊其他規劃條件：

吳中區一宗

甪直長虹北路東地塊

出讓地塊為住宅用地，位于吳中區甪直鎮長虹北路東、海藏西路北，就在甪直實驗小學周邊，地塊占地34394.8㎡，容積率2，起拍總價70853萬元，起拍樓面價10300元/㎡。

地塊一路之隔就是旭輝和風花園與印江南花園，二手房成交價格在2.5-2.6萬元/㎡。

地塊規劃條件：

吳江區一宗

七都大道北地塊

地塊位于吳江區七都鎮元春路西側、七都大道北側，地塊占地42316.79㎡，容積率1.8，起拍總價31839萬元，起拍樓面價4180元/㎡。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

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