樓市降溫影響的第一批人：房產中介。

涼涼涼!如今的樓市如同入秋的天氣，越來越冷。對于“靠天吃飯”的房地產行業從業者來說，這無疑是個壞消息。

房地產中介，這個在牛市屢屢傳出年薪百萬的行業，在熊市中率先感受到生存危機。

近日，老牌房地產中介中原集團旗下的上海中原地產推出了一系列內部改革措施，其中，“自2018年10月1日起，針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調整，所有崗位的福利待遇減至五折發放，多部門傭金打八折發放。”

中原地產華東區總裁兼上海中原總經理陸成更是在一封《致兄弟姐妹的公開信》(下稱《公開信》)中表示，“我預計這次行業生存危機不會像2008年金融海嘯一樣那么快就過去。對中原和行家來講，現在就是‘排隊去死，看誰有實力排在最后’的淘汰賽。”

樓市從狂熱到冰封，市場交易量走低，市場敏感度高的房產中介率先降薪過冬，樓市降溫引起的洗牌才剛剛開始。

成交低迷，房產中介主動節流

據中原地產官網介紹，中原地產1993年進入上海，于1998年成立了上海中原地產。作為中原集團旗下的分公司，截至目前，上海中原共有員工近10000人，門店數近500家，2015年公司傭金收入超過26億。

在《公開信》里，上海中原地產提到，“無論是因為調控政策，信貸環境不斷收緊，導致上海房地產市場急速變壞，行家盲目擴張導致僧多粥少，行業產能過剩;還是由于我們自己的經營策略失誤，內部管理不善，架構臃腫，公司過去兩年一直處于結構性虧損狀態。近期公司已經推行了一連串積極改革措施。”

上海中原地產相關負責人告訴記者，今年調控政策嚴厲，市場成交量銳減，金融去杠桿持續，行業產能過剩都是事實。“我們只是采取主動節流措施，應對漫長寒冬，這些降低營運成本的不得已措施，旨在盡可能避免大規模裁員行動。”

記者了解到，這次調整針對的是中后臺部門。關于中后臺部門“傭金”問題，上海中原地產公開回復稱，過往這些部門一直隸屬后臺，員工拿固定工資和績效工資，后來公司為了激勵員工才額外增加從公司“公傭”部分里拆分“傭金”分配給員工，所以這在一定程度上也屬于額外福利。

上海中原地產表示，此次整個行業市場的變化，公司在尊重員工價值的前提下做出了“津貼”和中后臺“傭金”的調整，并不會影響到業務部門的分傭結構和比例變化。“如果我們在公司虧損的情況下仍‘巋然不動’，什么都不做，那才是對員工和股東不負責任。”

對于上海中原地產在這個時間點進行薪資調整，有業內人士認為，這一方面是由于11月~12月是二手房交易低潮期，這時減員正好可以調整和優化人員結構，以應對明年整個房地產行業大洗牌，這段時間的動作對公司造成的影響也可控。

不過，上海中原地產方面也指明，所有的調整只是暫時性的，待市場回暖，公司扭虧為盈后，將重新做評估。

其實，中原地產并非第一家降薪過冬的中介企業。

58安居客首席分析師張波告訴記者，目前市面上大部分中介都在虧損經營，本身經營壓力都比較大。面對現狀，各企業采取的方式不同，有的拋棄了原有直營模式，改做加盟，還有的做起了平臺。好些直營類中介都在今年做過人員收縮，以應對財務風險。

中原地產大陸區副總裁兼上海原萃總裁劉天旸就透露，上海有房產中介已經在悄無聲息地關店。

劉天旸認為，今年“金九銀十”已經不存在了，明年第一季度又是傳統淡季，這個市場下一波行業調整從今年11月~12月會陸續開始，各公司都會有不同規模的調整。

“總要有人為過去買單”

這個中介的“冬天”，似乎必須通過收縮來度過。

劉天旸告訴記者，中介經紀公司最先要考慮的是開店成本，上海二手房成交量長期低位徘徊，只做租賃連成本都不足以支撐。

“從鋪租到支付薪資，中介公司每個月的成本不低，而且這些成本在持續上升，比如員工底薪就已經普遍從2000元~3000元漲到4000元~5000元。”劉天旸表示，二手房交易周期基本在6個月，非常長(即簽合同成交后，經紀公司收款至少要6個月)。而現在開發商回款也有壓力，會影響跟中介的結傭，并且現在銀行政策有變，銀行額度受影響后，進一步影響了現金流。

“一旦收款進度再拉長，現金長時間無法回流，中介公司的周轉就會很困難，而現在整個中介行業受現金流拖累，流轉效率都在下滑。”劉天旸直言。

在他看來，這一波房地產的探底周期不是短期的。如果有長期虧損的風險，經紀公司就不得不考慮開源節流。“現在還有些中介公司在‘死扛’，不想暴露真實情況，被對手抓住把柄。其實整個行業已經產能過剩，當市場下行，調整洗牌是必然的。”

“活下去”不僅是開發商的口號，也成為中介行業高呼的命題。

在行業人士看來，現在中介行業除了“節流”，似乎還無法找到更好的生存辦法。

房產中介曾經一度“執著”于去中介化，降低成本。在資本的介入下，中介有的做APP、有的做系統、有的做數據……但中介行業是市場敏感度非常高的行業，現在市場出現了調整，錢投進去后沒有足夠時間和能力得到產出，導致很多公司有點“騎虎難下”。

“現在有點‘秋后算賬’的感覺，大家處境都不是特別好，總有人要為發展上的不理性和錯誤買單。”

在劉天旸看來，現在“活下去”最重要，要做的就是順勢而為，也要設法留住優秀經紀人，保留生存的長久之計。

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