“根據調研了解，房地產業目前承受的壓力是巨大的。”

2月12日晚，全聯房地產商會發布了15條疫情后期促進房地產行業平穩健康發展的政策建議，全聯房地產商會一位工作人員如此說道。

據了解，除全聯房地產商會外，截至目前，已有安徽、江西等地的房地產協會發布了有關“地產救市”的建議。無錫、西安、南昌、上海等十余省市的行政主管部門出臺了相關扶持政策。其中有關放開限購、延期繳納土地出讓金、放寬預售政策等呼聲最大。

企業方面，各個房企紛紛發力線上售樓，開源節流。除此之外，華僑城等房企也公開表示，希望出臺更多措施，減少企業壓力。

疫情面前，這場地產行業自救浪潮，波濤洶涌。

“某房企現金僅夠維持三個月運轉”

“很多接受我們調查的房企老板都感到壓力巨大，有的甚至說再這樣下去恐怕支撐不了幾個月。”全聯房地產商會一位內部人員表示。

春節以來，房地產企業暫停項目建設、暫停項目開工、推遲復工、關閉售樓處、暫停客戶接待，這一系列舉措給房企帶來了巨大的影響。

生產端，蘇州、珠海、鄭州等地發布通知，要求建筑企業延期復工。其中鄭州市文件顯示，房地產等建筑工程需要到3月16日方可復工，珠海市則規定，復工時間民生工程外不早于3月1日。

全聯房地產商會的調研數據顯示，2020年上半年企業須交付的項目占全年交付項目總數的30%-50%。調研的72家企業中，46家房企受影響貨值超4400億元;26家產業鏈企業，受停工停售影響的積壓庫存超40億元。

上述人員介紹，一個房地產項目的銷售定價、材料成本、土地成本、資金成本，這些在項目之初都是經過仔細核算的，一旦項目施工或者銷售受到延遲，不管對中小房企還是大型房企，影響都是巨大的。

銷售端的情況同樣令人堪憂。根據克而瑞發布的2020年1月中國房地產企業百強銷售榜單，今年1月百強房企實現操盤口徑銷售金額5097.05億元，整體業績規模較去年同期降低近12%。

截至2020年1月末，TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻僅9億元，同比降低19.1%。其中，綠地保利等銷售金額同比降幅超40%。。

由于線下銷售渠道關閉，企業銷售回款大幅下降，房地產企業面臨巨大的現金流壓力

此外，再加上工程開發進度被迫延遲，隨后的開盤只得順延，這將導致經營性現金流流入無法形成對資金的及時補充，因此企業短期償債風險及壓力巨大。

全聯房地產商會表示，在調研中，某典型房企單月資金缺口達100-110億元，上半年貨幣資金或僅夠維持三個月運轉。

根據Wind數據庫統計，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元。

中指研究院數據顯示，上市房企中，2020年2-6月到期信用債余額最多的有富力、恒大、碧桂園、首開、佳兆業五家，分別為214億元、124.38億元、102.19億元、95億元、77.39億元。

根據最近一期財務數據，富力地產2019年三季度末的貨幣資金為304.22億元，同期公司的短期借款和一年內到期的非流動負債分別為132.57億元和380.62億元，短期需償有息負債超過510億元。貨幣資金完全不足以覆蓋短期債務。

除了短期負債之外，富力地產2019年三季度末的長期借款和應付債券分別為848.3億元和610.58億元，長期債務合計接近1460億元。即富力地產主要長短期債務已達1972.07億元。

2020年1月，富力地產累計合約銷售額為61.8億元，較去年同期，減少了10.3%。疫情影響下，其2月份業績也不樂觀。

人民法院網信息顯示，從年初到2月13日，在人民法院網更新破產文書的房地產企業多達14家。

“銀行貸款的壓力是最大的。除此之外，還有延期交房的違約壓力等等。”上述全聯房地產商會人士表示。

一場地產行業的自救行動已經悄然開始。

克而瑞數據顯示，1月95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環比增長42.4%。1月的融資水平的上漲，主要來自于境外債權融資的井噴，1月房企通過境外債權共融資1099.7億，環比增長922.4%。

但與去年同期相比，春節后，房企發債金額明顯減少，僅為去年同期的1/7。

克而瑞研究中心發布的數據顯示，據不完全統計，從2020年1月25日到2月10日(共17天)，95家典型房企完成發債融資僅4筆，分別為建業地產、新城控股、佳源國際及榮盛發展發行的境外優先票據，涉及金額不足百億元人民幣。

財經評論員嚴躍進表示，目前房企發債減少或與相關金融行業受疫情影響有關，接下來，整個金融環境會更加寬松，對于房企償還債務會有一些新的刺激政策。“短期肯定是受波及的，但是中長期來講的金融市場還是有望改善的。”

此外，各大房企還紛紛借力線上營銷，試圖緩解銷售頹勢。

2月9日，富力、保利、碧桂園等房企先后推出時長不等的無理由退房政策。在此之前，各大房企已經在不同平臺搭建線上售樓處，采用直播賣房、VR看房等形式進行營銷。不過，物業銷售多依靠線下成交，線上短期取得的成果有限。某線上售樓平臺給出一組數據：年后十余天內，平臺覆蓋的100余個城市，2000余家房企，僅售出房屋約30套。

另一邊，延期復工也將待售樓盤的銷售計劃打亂。陽光城西安項目的一位置業顧問表示，因延期復工，其負責的項目遲遲沒有拿到預售證，銷售部門目前正采用線上銷售方式進行推廣。“目前還不知道什么時候能夠拿到預售證，還在溝通。”

無錫、西安、南昌先后發文“救市”

“疫情發生以后，我們就通過問卷調查的形式向主要會員單位了解情況，最近一個星期都在匯總數據。我們計劃將建議上報到全國工商聯，未來可能會形成具體文件上報相關部門。”全聯房地產商會人士表示。

對于行業目前面臨的情況，全聯房地產商會，從融資、資金監管、稅費繳納、復工復產等四個方面共提出15條措施。

其中對于行業內反映強烈的現金流困難等問題，該商會表示：“針對疫情原因導致的到期還款困難的企業，有條件地給予展期，如對于2020年6月及之前到期的貸款，給予一定期限的延期或續貸。”

稅收方面，該商會建議免征企業一定時期內的稅費或降低稅率;延長納稅期限等。

該商會還建議，應適時適度調整地產調控政策，部分城市可進一步放寬人才落戶政策、適度放開限購政策，滿足居民自住需求。

與此同時，多個地方的房地產商會或協會亦提出了多項房地產“救市”建議。

江西房地產協會于2月12日發布了《關于疫情過后對地產企業扶持政策的建議》，就金融政策、財稅政策、工程建設、房地產銷售、延期交房、物業管理、監管資金、土地出讓等8個方面提出建議。

在房地產銷售方面，江西省房協建議階段性放寬預售政策;適當放寬限購政策，加大人才落戶激勵，給與符合人才落戶群體購房補貼或者貼息政策;適當放寬價格備案限制。

此外安徽省房地產商會亦于2月10日發布了扶持房地產企業的相關建議，同樣提到了適當放寬限購政策等措施。

“降低按揭首付比例，加大新房及二手房放款力度，加強對公積金貸款的支持力度，縮短放款周期，全面降息，首套按基準利率的85折，二套按基準利率。”安徽省房地產商會建議。

受新冠肺炎疫情延續，截至目前，已有包括無錫、西安、南昌、上海、浙江在內十個省市的政府主管部門，相繼推出了各類涉房支持政策，從暫緩土地出讓金、暫緩貸款償付等多個維度，對房地產企業進行支持。

其中無錫市政府表示，受疫情影響辦理納稅申報困難的房地產及相關企業，可辦理延期申報;受疫情影響導致重大損失、虧損嚴重的長租公寓企業，可申請服務業企業紓困專項資金補助。此外，無錫市已就房地產預售政策進行了臨時調整：樓棟完成25%投資額即可預售。

杭州市規劃和自然資源局于2月11日印發《關于做好疫情防控保障服務企業穩定發展的通知》，涵蓋要素保障、審批服務、履約監管、企業減負等方面內容。

其中，對于掛牌中地塊，杭州市要求，各地規劃資源部門可以按照疫情情況和實際需要，暫停網拍;對已經成交地塊，《成交確認書》和《土地出讓合同》的簽訂時間可順延21天，若已經簽訂合同，經申請，出讓金、開竣工時間經申請同樣可以順延。

同樣批準各企業順延開竣工和投達產履約時間的還有上海市，上海市規劃和自然資源局印發《關于全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》顯示，受疫情影響未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，不作為違約行為，不計滯納金和違約金。

無獨有偶，天津、西安兩地也先后對房企拿地給出政策支持。

其中，西安方面共出臺10條土地方面相關政策，聚焦土地出讓時間、出讓方式、支付周期等等。按規定，房企簽署拿地協議后，可約定自簽訂變更協議之日起一個月內繳納土地出讓價款的50%，余款分期繳納，繳款期限最長不超過原合同簽訂之日起一年。

天津相關部門也發布細則，對于已簽訂土地出讓合同，或在疫情前后新取得建設用地使用權的企業，企業可自動延期繳納土地出讓金，延期期間不產生滯納金或違約金。

對于各地“救市”政策，2月14日，浙商證券在研報中表示，一方面，房企售樓處解封時間相對較晚，政策放開，有利于對沖開發商銷售回款下滑;另一方面，2019年四季度以來土地市場流拍率上升，房企拿地意愿也急需政策刺激。

2月15日，湖南省衡陽市住建局出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干政策(試行》。在購房補貼、支持公積金購房以及支持購房就進入學等方面進一步打開樓市扶持力度。

該政策提出，購買新建商品房和存量住房，簽訂網簽協議并繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼，所繳契稅稅率為1.5%的，由市財政按所交契稅的2/3對購房人予以補貼等。

此外，該政策還進一步擴大了人才購房補貼對象范圍，其中，非“雙一流”大學全日制本科生一次性購房補貼5萬元。

業內人士認為，從該政策“衡建聯字[2019]1號”字樣可推測，該政策實際應于2019年制定，地方政府或因新冠肺炎而減少顧慮，順勢推出政策。該業內人士表示，“近期很多城市出臺的扶持房企的政策，其實在衡陽這份老文件中就已經可以看到了。預計后續全國各大城市政策發文頻率會加快。”

“放開限購”是否可行?

搜狐財經梳理發現，截至目前，公開號召地產“救市”或者表達希望出臺支持措施的企業相對較少，單通過與各家企業的私下接觸，多個企業都希望扶持政策能夠盡早落地，尤其是涉及貸款展期等金融政策。

“希望針對行業實際，研究出臺更多措施，例如所得稅增值稅減免、社保繳費率適當適時降低及延期收繳政策、國開行低息或者免息的專項貸款或基金等措施，對沖企業成本費用壓力。”華僑城回復搜狐財經表示。

華僑城還表示，希望對于不裁員的企業，建議給予專項獎勵和補貼。

“疫情影響下，企業的銷售和回款確實有明顯降低，建議政府、監管主體和金融機構等在稅收、社保、利息支付等上能允許適度的延期和減免，在銷售、規劃、施工等各項審批中能加快進度，在資本市場等領域融資能減少行業限制。”另一家要求匿名的房企內部人士道。

諸葛找房研究中心國仕英表示，“目前出臺的這些政策將大大緩解企業拿地資金支付壓力，有助于優化房地產企業資金狀況，促進企業投資拿地和開工建設。”

國仕英進一步表示，“為對沖新冠狀病毒帶來的負面影響，中央肯定會出臺針對房地產業的相關鼓勵政策，各地方城市也會’因城施策‘出臺適用于本城市的相關房地產鼓勵政策。”

政策之后，資金方面的問題亦是擺在房企面前的一道大關。

2月14日，天風證券在研報中表示，在疫情影響下，部分房企受制于資金限制，土地市場公開拿地的競爭出現緩和，對于資金充裕的優質房企，或將面臨更多優質土地供應、以及寬松的拿地條件，獲取更好的拿地窗口期。

對于“放開限購”等政策，也有業內人士表示反對。“疫情并非常態，但限購是常態。如果此時放開限購，未來疫情過去要怎么辦?”一位TOP10房企的內部人士對此搜狐財經表示。

“限購松不松動我認為是次要的政策。如果疫情不解決，單靠異地購房來救市，甚至有可能對市場造成擾動。”上述人士說。

嚴躍進認為，在實際過程中此類建議落地的可能性比較大。“尤其是當前整個宏觀經濟的基調就是要穩中求進，放松銷售端也有助于房企資金鏈的穩健。”

不過，嚴躍進亦指出，“要防范中間房價炒作等風險，換而言之，放松不代表放縱，市場交易秩序依然需要穩定。”

“疫情影響下地產需求只會延后不會消失，而近年房地產行業平穩格局在疫情下破壞，則有助于加速逆周期調節空間的開啟”，華泰證券進一步分析，調節政策已經啟動，行業在土地端、融資端、利率端等各方面的改善跡象逐步出現。

但房地產行業融資端政策難以放松，銷售下行可能導致部分中小房企資金鏈面臨更大壓力，“不排除部分中小房企出現經營困難等問題”，華泰證券補充道。(文/岳家琛、黃海)

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